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回暖还是见底?深圳新房集中成交折射出一个道理!

来源:慧眼看世界365 2018-11-30 07:14:21

这几天,深圳几个新盘热销,才沉寂三个月的市场好像又重燃了,自媒体人率先高潮了,各种深圳楼市回暖又要见底反弹的评论,重出江湖。

先看大的宏观形势,近期,房贷利率有见顶回落的迹象,房地产调控政策估计也不会再严,已经到了极限,而且有些地方托底的意味也比较浓,比如合肥对降价的房企上门“问候”,砀山对降价的楼盘给予“特别对待”,不许房价下跌的心思昭然若揭。

最近深圳弄了个新房15%的涨跌停板,超出这个范围要重新备案,其实也是在防范市场的震荡,广州为了减少双合同带来的维权压力,不得不放松楼盘限价。

就一二线城市而言,政策肯定是见顶了,但我认为这并不意味着市场底就到了。

现在有一种说法,明年政策上会松绑房地产调控政策,因为经济下行压力比较大,地方政府没钱还是需要土地财政输血,要卖地,调控不放松,楼市不好怎么卖?比如原来我们的攻坚战——环保只能被迫放松,下分到各个省来执行,因此华北的雾霾马上又重现了,因为相比空气质量,工业增加值带来的就业,经济增长更重要。

但房地产跟环保能相提并论吗?我觉得完全不是一回事吧。

紧紧松松,线性循环,走最容易的路,最后将无路可走。

假如我们真的因为经济压力大就放松调控来维持泡沫,那消费只会更加刺激不起来,从而无法进入一个良性循环。

深圳楼市是回暖还是见底了呢?对最近这几个新楼盘热销该怎么看?

我们先来看看这几个代表性楼盘的情况。

第一个,11月26日晚8点,福田香蜜湖豪宅万科臻山府开盘,397套180平米大户型,最低8.2万/平起,均价9.71万/平,总价区间1472-3254万/套,装修费6000元/平另算。半小时总共销售了381套,去化率将近96%。

这个盘卖的好有几个关键因素,首先是性价比高,比周边次新二手房便宜三四万一平米,明显倒挂,买到就算赚到,其次是香蜜湖的豪宅盘,地段好,比较稀缺,最后又是学位房,在关内具备这些条件的好新盘屈指可数,买到不管行情多差,至少能够保值,市场上有钱人或者改善型群体,卖了二手房买这个盘也很划算。

第二个,沙井华强城,11月27日开盘,1240套住宅,1503个认筹客户,毛坯均价4.6万/平米,6个小时卖了1033套,去化率达83%,110平和125平户型已经售罄,主力户型是72-89平米。

首先,买这个盘的人主要看中的就是地铁,因为就在11号线快线地铁口,上下班通勤时间短,要知道年轻人的时间是很宝贵的,6站可到达宝安中心,7站到达前海湾,到后海也只有9站,到高新园转一下加起来也只有12站,所以基本上靠着11号地铁快线,可以覆盖到宝安和南山主要的写字楼办公区,无疑他面对的刚需购买人群是非常庞大的。

这跟龙岗那些盘受冷落完全不可同日而语,凡是背靠南山,交通便利的盘,命运都比东部好,因为罗湖本身就没落了,所以背靠罗湖的购买力显然远远不如南山。

其次,单价不算高,总价低,不到300万就能买个2房,三四百万就可以买3房,作为刚需上车盘,至少还能承受的起。同样是四万多,深圳西部肯定比东部的潜力更大,因为城市在向西部,前海发展。

第三个,11月29日,沙井万科星城开盘,79-136平米,毛坯均价4.4万/平米,总价在327万-652万之间。一次性推出3337套住宅,截止27日17点,认筹2300多人,开盘半个小时卖出超过1900套房源后,总货值超55亿元,万科就关闭了网上系统,所以具体最后卖了多少,没人知道。

这个盘卖的也不错,因为有学位,周边配套比华强城好,但它不靠地铁,所以两个盘各有优劣,购房者会根据自己的需求侧重来选择,比如对学位有要求的肯定优先选万科星城,但要求有地铁的肯定会选华强城。

有选择万科星城的购房者说,“我就喜欢买搭配不成熟的,附近开商业、新楼盘、或者有新的拍地,都可以涨一点,反正准备拿在手上五年以上。”

我们再来看第四个,同样是位于沙井的卓越中寰。

自媒体们只顾拿着卖的好的盘自我高潮,却把卖的差的楼盘偷偷的冷藏了。

11月21日,卓越中寰项目推出417套房,其中住宅269套,成交均价约4.35万/平米,当天10点-16点现场签订认购。据悉,截止当天下午5点,该项目去化约130套,去化率只有可怜的31%。

都在沙井,为什么它就卖这么差呢,因为位置离宝安和南山更远,价格还不便宜,购房者当然不买单。

实际上,深圳目前在售的大部分新楼盘,比如龙岗,光明,观澜,龙华,坂田,只要性价比不高,依然卖的很艰难。

从最近市场的表现以及开盘现场了解的购房者心态来看,购房心理偏向理性,主要以自住为主,鲜少纯粹出于投资需求进行的购买行为。

“等了一年也没明显降价,该买还是要买的”刚需心态占主流。

观察最近的市场,如果你是好楼盘,只要开发商诚心让点利,确实能卖得不错。但如果价格上不让利的,购房者也不会买单。

目前不少业内人士认

为,市场在快速的逼近底部

。这个底部,会不会这么快就到来?我是不敢轻言底部的,多数人看得到的底部,樱桃的直觉总感觉是假底。目前深圳的住宅存量已经有3.4万套了,我记得年初还不到3万套吧,存量开始在累积了,明年新盘会更多,至少明年再谈论底部的问题。

根据观察,三四百万总价左右的楼盘,刚需群体确实还是非常庞大,这部分市场还是有需求,但超过500万往上的购买力樱桃觉得还是严重不足的。

10

月份,深圳二手住宅套均总价为

466

万元,较上月有小幅下滑,相比

2016-2017

年明显下降。也在说明中端有效需求明显不足。

从近两年来的数据可见,除春节外,今年的10月是深圳真正的寒潮。近两月新房大量推盘,10月共有17个住宅项目开盘入市,其中含住宅项目达到13个,住宅推售套数合计6721套,整体开盘去化率约25%。且大部分项目都启动中介带客,实际成交量仍然较低。

而深圳新房均价在2013-2014年缓慢上涨,2015到2016年井喷式增长,2016年10月政策调控后住宅均价维持在极小范围内变动。10月新房住宅成交均价54071元/平,环比上月再减少9元/平。新房的价格一直在保持坚挺。

但商务公寓项目明显在降价走量。位于西乡碧桂园项目直接打出首付12万起吸客,首付分期的案例增加,位于坂田的公寓项目也打出首付20万起,8个月0月供的广告。龙华融创的写字楼项目更是开出“三年免月供,三年免费使用”的广告拉客。

除了首付分期外,开发商更是开出高额佣金吸引客户,越是难卖的项目佣金点越高。奥园峯荟项止开发史上最强佣,7%跳8%的佣金+2%现金奖。深圳龙华网红公寓开出了4个点佣金+现金奖+iphone x。光明某项目更是直接提出佣金7%跳8%,再加2%现金奖,佣金接近10%,确实是深圳历史罕见高佣。

商务公寓的寒冬比住宅长多了。

转自樱桃大房子

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